Van onze advocaat verdeling erfenis. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 20 juni 2017 uitspraak gedaan over de vraag of in een verdeling van een erfenis de woning in een verhuurde of in een onverhuurde staat verkocht diende te worden.
In de onderhavige procedure vorderen geïntimeerden op de voet van artikel 3:178 BW om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de wijze van verdeling vast te stellen in die zin dat wordt bepaald dat de onroerende zaak wordt verkocht, zo nodig openbaar, en dat de opbrengst daarvan tussen partijen gelijkelijk wordt verdeeld.
In de memorie van grieven stellen appellanten het geschil in volle omvang te willen voorleggen aan de appelrechter. Zij miskennen daarmee dat de rechtsstrijd in hoger beroep wordt ontsloten en begrensd door de grieven. De enkele mededeling het geschil in volle omvang te willen voorleggen houdt geen voldoende gepreciseerde klacht in.
Met grief 1 keren appellanten zich tegen de toewijzing van de gevorderde verkoop van het pand. In de grieven 2 en 3 wordt opgekomen tegen de afwijzing van de vordering in reconventie onder a (de uitsluiting van de verdeling voor een periode van drie jaren op de voet van artikel 3:178 lid 3 BW) en de vordering in reconventie onder b (verblijf van de vennootschap in het gehuurde). De grieven 1 en 2 lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
De advocaat van appellanten voert kort gezegd aan dat het pand verhuurd is en dat het een feit van algemene bekendheid is dat onder die omstandigheid het pand bij verkoop aanzienlijk minder opbrengt.
Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank terecht het volgende overwogen. De rechtbank gaat voorbij aan het door appellanten genoemde bezwaar tegen verkoop van het pand dat verkoop in verhuurde staat minder zal opleveren dan verkoop in onverhuurde staat. Het is juist dat verkoop in de thans verhuurde staat minder zal opbrengen, maar dit is geen grond om de gevorderde verkoop van het pand af te wijzen. Appellanten hebben als erfgenamen en eigenaren van de vennootschap immers zelf in de hand dat het pand in onverhuurde staat kan worden verkocht en dus in het belang van de nalatenschap wordt gehandeld.
Anders dan in de toelichting op grief 1 wordt gesteld heeft de rechtbank wel degelijk meegewogen dat het pand in verhuurde staat minder opbrengt dan in onverhuurde staat. In zoverre mist de grief feitelijke grondslag.
Het hof neemt eerst in aanmerking dat niet is betwist dat de onroerende zaak in ieder geval verkocht zal gaan worden nadat de huur is beëindigd. Het gaat hier om de termijn waarop die huur zal eindigen. Daarop bestaat nu nog geen vooruitzicht omdat appellanten daaraan niet meewerken. Juist is dat appellanten, als bestuurders van de vennootschap, het in eigen hand hebben het pand in onverhuurde staat aan een derde te verkopen en te leveren. Dat wordt door hen ook niet betwist. Zij, althans hun vennootschap, wensen de huur voort te zetten, omdat zij hun pensioen in zicht hebben.
Naar het oordeel van het hof volstaat dit argument niet en weegt het niet op tegen het recht van geïntimeerden om niet nog langer in een onverdeeldheid te blijven, die al meer dan 12 jaar duurt.
In het bijzonder is gesteld noch gebleken wanneer ieder van appellanten concreet met pensioen wensen te gaan terwijl uit stellingen van appellanten niet blijkt van een huuropzegging door de vennootschap tegen een concrete datum, waaraan appellanten en hun vennootschap zich binden. Een reëel voorzicht op een datum waartegen het pand kan worden geleverd aan een derde bestaat niet, althans onvoldoende.
Geïntimeerden hebben bovendien, onbetwist, althans onvoldoende gemotiveerd betwist, gesteld dat de onderneming kan worden gevoerd vanuit de belendende woning waarin één van appellanten woont.
Bovendien is er het geschil over de huurprijs. De vennootschap betaalt sinds 1983 (dus al meer dan 30 jaar) een niet-geïndexeerde huur van f. 5.000,- per jaar, zijnde € 2.269,- per jaar ofwel nog geen € 190,- per maand (na het overlijden van erflater nu meer dan 10 jaar geleden te verdelen over 5 erfgenamen). In het arrest van heden in de parallel lopende zaak is deze huur gesteld op € 756,30 per maand. Dit bedrag kan niet worden aangemerkt als een redelijk rendement, alleen al omdat deze huurprijs al meer dan 30 jaar niet is geïndexeerd. Appellanten zijn kennelijk niet bereid de huurprijs aan te passen en benadelen zo geïntimeerden. Bij de belangenafweging en vaststelling van hetgeen redelijk is tussen erfgenamen, werkt ook deze omstandigheid ten nadele van appellanten.
Naar het oordeel van het hof brengt onder deze omstandigheden de redelijkheid en billijkheid die erfgenamen jegens elkaar in acht dienen te nemen mee dat van appellanten kan worden verwacht dat zij, na al die tijd dat het pand onverdeeld is gebleven, nu gaan meewerken aan de verkoop daarvan, in onverhuurde staat, zodat niet alleen appellanten van de onroerende zaak profiteren, maar ook geïntimeerden dan van de opbrengst kunnen profiteren zoals henzelf goeddunkt.
Onder deze omstandigheid is er geen plaats voor een verdere verlenging van de duur van de onverdeeldheid.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u vragen over de verdeling en afwikkeling van een erfenis, over de waardering van onroerende goederen in een erfenis, of over de verdeling van een erfenis door de rechter, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.