De Rechtbank Rotterdam heeft op 9 maart 2022 uitspraak gedaan over de vraag of de verkoop door erflaatster van een woning nietig was wegens het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van onroerend goed.
Op 7 april 2017 is overleden erflaatster.
Erflaatster was in gemeenschap van goederen gehuwd met de persoon E (hierna: vader).
Uit dit huwelijk zijn vier kinderen geboren, namelijk persoon D, persoon B, persoon C en persoon A.
Erflaatster en vader waren gezamenlijk eigenaar van de woning.
Tevens waren zij gezamenlijk eigenaar van de woning gelegen te B.
Die laatste woning is door hen verhuurd.
Vader heeft ten behoeve van ieder kind een schuldbekentenis ondertekend waarin is vastgelegd dat hij per 1 januari 2010 € 5.000,- verschuldigd is aan ieder kind, met een verplichting om jaarlijks 4% rente te betalen.
Vader is op 12 april 2011 overleden.
Vader heeft bij testament van 14 februari 1975 over zijn nalatenschap beschikt.
Daarbij heeft hij erflaatster alsmede zijn vier kinderen (partijen) ieder voor een gelijk deel tot zijn erfgenamen benoemd.
De ouderlijke boedelverdeling (artikel 1167 oud-BW) is van toepassing, zodat alle tot de nalatenschap van vader behorende goederen per 12 april 2011 zijn toebedeeld aan moeder.
Partijen hebben een niet-opeisbare vordering op erflaatster gekregen.
Erfrecht. Erflaatster voor haar overlijden haar woning verkocht aan één van haar kinderen. Schriftelijkheidsvereiste. Notariële akte. Is de verkoop nietig?
De rechter oordeelt als volgt.
Artikel 7:2 BW
Door de wijzing van eis hebben persoon C en persoon D aan de primaire vordering onder AII.1. op de eerste plaats ten grondslag gelegd dat schriftelijke koopovereenkomst ten aanzien van de verkoop van de villa ontbreekt, terwijl op grond van artikel 7:2 lid 1 BW de verkoop van een tot bewoning bestemde roerende zaak schriftelijk moet worden aangegaan.
Dat is in het geval van de verkoop van de villa niet gedaan, zodat de rechtshandeling nietig is volgens persoon C en persoon D.
Persoon A en persoon B hebben zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst niet nietig is.
Volgens hen ligt de op grond van artikel 7:2 BW vereiste obligatoire titel reeds besloten in de notariële akte van verkoop en levering van 18 december 2014.
De akte heeft als titel ‘VERKOOP EN LEVERING’ en vermeldt dat de ‘overeenkomst van koop en verkoop’ ‘heden’ is aangegaan.
Er is derhalve volgens persoon A en persoon B wel een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, namelijk de akte.
Voorts beschermt artikel 7:2 BW volgens persoon A en persoon B juist de koper en niet de verkoper.
Ook is volgens persoon A en persoon B het beroep op nietigheid geen voor overgang vatbaar recht en kunnen alleen de vereffenaars gezamenlijk de nietigheid inroepen.
Voorts hebben persoon A en persoon B gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als persoon C en persoon D een beroep kunnen doen op de eventuele nietigheid van de koopovereenkomst.
Artikel 7:2 BW schrijft voor dat de koop van een woning schriftelijk moet worden aangegaan (lid 1) en dat de tussen partijen opgemaakte akte – of afschrift daarvan – aan de koper ter hand moet worden gesteld (lid 2).
Als er géén schriftelijk contract is, dan is er ook geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen, aldus de algemene regel van artikel 3:39 BW.
Hoewel artikel 7:2 BW met name is geschreven om de (consument)koper te beschermen kan ook een verkoper op dit artikel een beroep doen.
In onderhavige zaak is de rechtbank van oordeel dat de notariële akte van levering tevens de schriftelijke koopovereenkomst bevat.
Deze notariële akte heeft immers als titel “VERKOOP EN LEVERING”.
In de tekst wordt weliswaar verwezen naar de tussen koper en verkopen aangegane overeenkomst van koop en verkoop, maar uit de notariële akte blijkt niet dat die overeenkomst schriftelijk is aangegaan.
De notariële akte bevat derhalve tevens de schriftelijke koopovereenkomst.
Dat hierin geen wettelijke bedenktijd van drie dagen is opgenomen maakt dit voorgaande niet anders.
Persoon A had daar immers op grond van de wet wel recht op.
Zij heeft hier echter geen gebruik van gemaakt.
Gelet op het voorgaande is de conclusie dat de koopovereenkomst niet nietig is op grond van de artikelen 7:2 en 3:39 BW.
Artikel 4:4 BW
Persoon C en persoon D hebben voorts gesteld dat de koopovereenkomst nietig is op grond van artikel 4:4 BW.
Het verkopen van de villa door erflaatster aan persoon A is echter geen rechtshandeling die de strekking heeft een persoon te belemmeren in zijn vrijheid om bevoegdheden uit te oefenen, die hem/haar krachtens boek 4 BW met betrekking tot de nalatenschap toekomen en is evenmin een overeenkomst strekkende tot beschikking over nog niet opgevallen nalatenschappen.
Erflaatster was immers bevoegd om de villa te verkopen aan persoon A gelet op de ouderlijke boedelverdeling.
Het beroep van persoon C en persoon D op de nietigheid van artikel 4:4 BW gaat derhalve niet op.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat verdeling erfenis over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over onroerend goed in een nalatenschap, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de verdeling van een erfenis, bezoek dan onze website over de verdeling van een erfenis. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.