Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 9 november 2021 uitspraak gedaan over de wijze van verdeling van onroerend goed door de rechter bij een ernstig verstoorde verhouding tussen de erfgenamen.

Op 9 juli 2019 heeft het hof een tussenarrest gewezen.

In dit arrest zijn deskundigen benoemd die, met het oog op de verdeling van de nalatenschap van de erflater en de verdeling van de tussen partijen bestaande eenvoudige gemeenschappen, de onroerende zaken heeft gewaardeerd.

Het deskundigenbericht is uitgebracht op 10 maart 2020.

Gebleken is dat partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de verdeling van de nalatenschap en de eenvoudige gemeenschappen, ook niet nadat de afzonderlijke bestanddelen door de deskundigen zijn gewaardeerd.

Dit betekent dat het hof de wijze van verdeling zal gelasten.

Het hof stelt daarbij voorop dat de rechter die de wijze van verdeling van een gemeenschap gelast op de voet van art. 3:185 lid 1 BW – waarbij hij naar billijkheid rekening moet houden met de belangen van partijen en het algemeen belang – niet gebonden is aan wat partijen hebben gevorderd en niet expliciet in hoeft te gaan op wat partijen aanvoeren (Hoge Raad, 17 april 1998, HR:1998:ZC2631).

Erfrecht. Verdeling van een nalatenschap. Ernstig verstoorde verhouding tussen erfgenamen. Verdeling door de rechter. Percelen grond. Wijze van verdeling. Verkoop van de percelen grond.

De rechter oordeelt als volgt.

Wijze van verdeling

Partijen hebben geen overeenstemming kunnen bereiken over de verdeling van de percelen.

Ter zitting is gebleken dat ieder voor zich valide lijkende redenen kan aandragen waarom het betreffende perceel aan haar dient te worden toebedeeld, dan wel dient te worden verkocht.

Er is verder tussen partijen discussie over de vraag of de getaxeerde waarde ook de werkelijke waarde is van een aantal percelen, mede met het oog op de vraag of er ontwikkelplannen voor het betreffende perceel mogelijk zijn.

Het hof ziet in de ernstig verstoorde verhouding van partijen, en het debat tussen hen rondom de mogelijkheden en waarden van de percelen, aanleiding om voor alle percelen te bepalen dat deze dienen te worden verkocht – op de in het dictum omschreven wijze – temeer nu geen van partijen heeft aangevoerd het betreffende perceel nodig te hebben voor broodwinning of een andere noodzakelijke reden.

Ter toelichting op de in het dictum omschreven wijze van verkoop merkt het hof nog het volgende op.

Appellante heeft expliciet gevraagd om benoeming van een makelaar die buiten de regio A werkzaam is en heeft aangegeven dat de makelaar kennis en ervaring dient te hebben met projectontwikkeling.

Zowel voorafgaande aan de zitting van 27 januari 2021 als daarna heeft het hof het nodige onderzoek gedaan naar geschikte makelaars.

Uit dat onderzoek is gebleken dat in dit geval, waarin er (nog) geen planologische bestemming op de percelen rust die planontwikkeling mogelijk maken, makelaars buiten de regio zich niet geschikt achten om de verkoop op zich te nemen.

Het hof was daardoor aangewezen op makelaars in de regio A.

Ten behoeve van een zorgvuldige procedure gaat het hof over tot benoeming van twee makelaars die in samenspraak met elkaar met de verkoop worden belast.

De beide makelaars hebben desgevraagd verklaard dat zij ten opzichte van alle erfgenamen vrij en onafhankelijk zijn.

Partijen zullen met beide makelaars een overeenkomst van opdracht moeten aangaan.

Vervolgens zullen partijen de beide makelaars over de te verkopen percelen moeten informeren, waartoe in ieder geval behoort het ter beschikking stellen van de taxatierapporten die de door het hof benoemde deskundigen hebben uitgebracht.

In het kader van een transparante procedure acht het hof het raadzaam dat eerst wordt getracht de percelen – hetzij alle percelen gezamenlijk hetzij afzonderlijk (al dan niet tezamen met andere percelen – via een inschrijvingsprocedure overeenkomstig de NVM richtlijn ‘Richtlijn inschrijvingsvoorwaarden verkoop bij inschrijving’ te verkopen.

Weliswaar heeft die richtlijn in ieder geval betrekking op woonruimte, maar de richtlijn kan ook worden gebruikt voor een inschrijvingsprocedure voor percelen onbebouwde grond.

Het hof acht een termijn van drie maanden na de totstandkoming van de overeenkomst van opdracht daarvoor toereikend.

De laatprijs – de minimale prijs – stelt het hof op 90% van de door het hof benoemde deskundigen getaxeerde waarde van de percelen.

Alle partijen worden door de makelaars uitgenodigd om in hun aanwezigheid de ontvangen biedingen te openen, waarna binnen een termijn van drie werkdagen wordt beslist of op basis van een bieding een perceel of percelen aan een gegadigde wordt gegund.

Indien de inschrijvingsprocedure niet leidt tot verkoop van alle percelen, zal voor de overblijvende percelen de gebruikelijke procedure van verkoop worden gevolgd.

In het dictum zullen daarvoor regels worden opgenomen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat verdeling erfenis over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over de verdeling van onroerend goed, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de verdeling van een erfenis, bezoek dan onze website over de verdeling van een erfenis. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.