Van onze advocaat verdeling erfenis. De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 6 september2017 uitspraak gedaan over een geschil tussen twee zussen over de verdeling van de erfenis van moeder. In geschil is de wijze van de waardering van een onroerende zaak die erflaatster bij leven al aan erfgenaam heeft verhuurd.
Het geschil van partijen betreft de vaststelling van de aanspraken van eiseres uit hoofde van haar legitieme portie (artikel 4:63 lid 1 BW) ter zake van zowel de nalatenschap van erflater als die van erflaatster.
Volgens artikel 4:65 BW worden de legitieme porties berekend over de waarde van de goederen van de nalatenschap, welke waarde wordt vermeerderd met de bij deze berekening in aanmerking te nemen giften en verminderd met de schulden, vermeld in artikel 7 lid 1 onder a tot en met c en f. Laatstbedoelde schulden betreffen, kort gezegd, de schulden van erflater/erflaatster die niet bij het overlijden teniet zijn gegaan, de uitvaartkosten en de vereffeningskosten.
Voor wat betreft de waarde van de goederen van de nalatenschap wordt daaronder verstaan de waarde daarvan op het tijdstip onmiddellijk na het overlijden van erflater/erflaatster (artikel 4:6 BW). De laatstbedoelde peildatum voor de waarde betreft voor de nalatenschap van erflater 2013 en voor die van erflaatster 2015.
Uit artikel 4:64 lid 1 BW volgt dat de legitieme portie van een kind van erflater/erflaatster de helft bedraagt van de waarde waarover de legitieme porties worden berekend (artikel 4:65 BW), gedeeld door het aantal in artikel 4:10 lid 1 onder a genoemde door de erflater/erflaatster achtergelaten personen.
Nu erflater als eerste is overleden, geldt dat erflater als laatstbedoelde personen heeft achtergelaten erflaatster, gedaagde en eiseres, zodat ten aanzien van de nalatenschap van erflater voor de berekening van de legitieme van eiseres het breukdeel 1/6e dient te worden gehanteerd. Ten aanzien van de laatst overleden erflaatster geldt dat zij heeft achtergelaten gedaagde en eiseres, zodat voor de nalatenschap van erflaatster het breukdeel voor de legitieme 1/4e bedraagt.
Partijen hebben in de processtukken uitvoerig gedebatteerd over de voor de berekening van de legitieme aanspraken van eiseres in aanmerking te nemen waarde van de goederen en de omvang van de schulden en de giften. Op basis van dit partijdebat stelt de rechtbank vast dat tussen partijen over het volgende overeenstemming, dan wel nog een verschil van mening bestaat. Hierbij neemt de rechtbank de laatste door ieder van partijen ingediende opstellingen tot uitgangspunt en de daarop gegeven toelichtingen.
De waardering van de woning
Ten aanzien van de woning geldt dat deze bij leven gemeenschappelijk eigendom was van erflater en erflaatster. Ten aanzien van de nalatenschap van erflater geldt dat de woning voor de onverdeelde helft behoort tot zijn (per 2013 opengevallen) nalatenschap. Ten gevolge van de wettelijke verdeling (die van toepassing is op de nalatenschap van erflater) is de woning per 2013 in zijn geheel gaan behoren tot het vermogen van erflaatster en daarmee ook tot haar (per 2015 opengevallen) nalatenschap. Daarmee is van belang de waarde van de woning op beide data.
De advocaat van gedaagde stelt dat (uit de voorafgaand aan deze procedure gevoerde correspondentie blijkt dat) partijen reeds overeenstemming hebben bereikt over de voor de berekening van de legitieme te hanteren waarde voor de woning. De advocaat van eiseres heeft dit betwist.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit de namens eiseres geschreven brief van 3 december 2015 blijkt enkel dat eiseres uitbetaling wenst van haar legitieme aanspraak ter zake van de nalatenschap van erflater. Eiseres heeft in die brief haar aanspraak becijferd op € 65.940,75 kennelijk – zo blijkt ook uit de reactie namens gedaagde van 21 december 2015– op basis van de door gedaagde ter beschikking gestelde aangifte erfbelasting waarin (zoals gebruikelijk) de WOZ-waarde van de woning is gehanteerd. Deze brief is geschreven in het kader van de tussen partijen gevoerde onderhandelingen en sluit bovendien af met de woorden: “Onder voorbehoud van alle rechten en weren”. Uit deze brief blijkt niet dat eiseres afstand heeft gedaan van haar eerst later ingenomen en in deze procedure gehandhaafde standpunt betreffende de waarde van de woning. In deze brief komt de waarde van de woning bovendien niet rechtstreeks ter sprake. Gedaagde kon aan deze brief dan ook niet het vertrouwen ontlenen dat eiseres zich definitief wilde binden ter zake van de WOZ-waarde van de woning. Hier komt bij dat de van gedaagde afkomstige berekening van de erfbelasting (waarop eiseres haar aanvankelijke berekening van de legitieme heeft gebaseerd) in de onderhavige procedure door gedaagde zelf ook als een “voorlopige” is aangeduid.
Partijen verschillen van mening wat de waarde is van de woning op 2013 en 2015. Gedaagde verwijst naar de door haar overgelegde WOZ-beschikkingen, waarin waarden van € 467.000,– (waarde-peildatum 1 januari 2014) en € 469.000,– (waarde-peildatum 1 januari 2015) staan vermeld. Volgens eiseres dient de woning te worden getaxeerd naar de waarde in het vrije economische verkeer.
Verder is tussen partijen in geschil of bij het waarderen van de woning ter zake van de nalatenschap van erflaatster rekening dient te worden gehouden met de op 14 juli 2014 ondertekende huurovereenkomst tussen erflaatster enerzijds en gedaagde en haar partner anderzijds. Gedaagde stelt dat deze huurovereenkomst met het overlijden van erflaatster niet teniet is gegaan. Eiseres betoogt dat bij de waardering uitgegaan dient te worden van de woning in niet-verhuurde staat. In haar visie is door het overlijden van erflaatster de huurovereenkomst teniet gegaan doordat de hoedanigheid van huurder en verhuurder in één persoon is verenigd, waarbij ook van belang is dat geen sprake is van een onverdeeldheid omdat eiseres enig erfgenaam is van erflaatster.
De rechtbank overweegt als volgt. Uitgangspunt voor de waardering van de woningen op beide peildata (2013 en 2015) ten behoeve van de legitieme portie is de onderhandse verkoopwaarde in het economisch verkeer. Gedaagde wijst op zichzelf terecht erop dat in de Successiewet 1956 voor de bepaling van de waarde in het economisch verkeer de WOZ-waarde ook het uitgangspunt is (artikel 21 lid 1 en 5 Successiewet 1956). Dit neemt niet weg dat de WOZ-waarde niet altijd een accurate weergave is van de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak. De WOZ-waarde is dan ook niet zonder meer bruikbaar voor de waardering in een civiele procedure. Nu de WOZ-waarde door eiseres gemotiveerd is betwist, is de rechtbank voornemens een makelaar als deskundige te benoemen voor de waardering van de woning op beide peildata.
Verder is de rechtbank (anders dan eiseres) van oordeel dat voor de waardering van de woning op 2015 (datum overlijden erflaatster) rekening dient te worden gehouden met de verhuurde staat van de woning. Eiseres heeft niet betwist dat gedaagde (en haar partner), zoals in de schriftelijke huurovereenkomst vermeld, per 1 juni 2014 bij erflaatster zijn ingetrokken en een deel van de woning hebben gehuurd. Daarmee staat vast dat op het moment van overlijden van erflaatster tot haar nalatenschap behoort de woning in (deels) verhuurde staat.
Een woning in verhuurde staat zal veelal op een lager bedrag gewaardeerd dienen te worden dan een woning vrij van huur. Deze waardevermindering van de woning (voortvloeiend uit de verhuurde staat) bestond dus al ruim een jaar voor het overlijden van erflaatster. Sindsdien bestond voor erflaatster bij leven ook niet meer de mogelijkheid om over de onroerende zaak vrij van huur te beschikken, zodat geen reden bestaat voor de waardering van haar nalatenschap (per datum van haar overlijden; artikel 4:6 BW) een ander uitgangspunt te hanteren (Hoge Raad, 20 juni 1975, NJ 1976, 414 met noot WMK).
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat – anders dan eiseres stelt – niet gebleken is dat de huurovereenkomst met geen ander doel is gesloten dan ter benadeling van eiseres als toekomstig legitimaris. Gedaagde] heeft uitvoerig toegelicht dat zij (samen met haar partner) in 2014 – na het overlijden van erflater – bij de steeds hulpbehoevender erflaatster is ingetrokken om de zorg voor haar op zich te nemen. Volgens de huurovereenkomst wordt een (in artikel 1) nader omschreven deel van de woning verhuurd aan gedaagde en haar partner, tegen een huurprijs van € 580,– en € 220,– voor bijkomende leveringen en diensten, waarbij bij de huurprijs is vermeld dat deze mede is gebaseerd “op basis van woonkosten huis dat door gedaagde is verlaten ten behoeve van de zorg voor moeder” en “door overlijden vader gedwongen verhuizing naar directe omgeving van moeder”. Eiseres heeft onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat de overeengekomen bedragen, in het licht van de vaststaande zorg die gedaagde op zich nam, niet als een reële vergoeding kunnen worden aangemerkt. De omstandigheid dat zowel erflaatster en gedaagde bij het sluiten van deze huurovereenkomst reeds een toekomstig conflict voorzagen met eiseres, kan op zichzelf niet de gevolgtrekking dragen dat deze overeenkomst is gesloten met als enig doel de rechten van eiseres als legitimaris aan te tasten.
Uitgangspunt is dan ook enerzijds de waarde van de woning in het economisch verkeer (de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) per 2013 en anderzijds de waarde in het economisch verkeer (de onderhandse verkoopwaarde, in verhuurde staat) per 2015. Zoals gezegd dient ter bepaling van beide waarden een deskundige te worden benoemd. De rechtbank is voornemens de volgende vragen aan de deskundige voor te leggen:
- Wat is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, per 2013 van de woning?
- Wat is de onderhandse verkoopwaarde, in (deels) verhuurde staat, per 2015 van de woning)?
- Heeft u eventueel opmerkingen die anderszins voor de waardering van de woning van belang kunnen zijn?
Partijen krijgen gelegenheid om zich bij akte uit te laten over deze vraagstelling en over de persoon van de te benoemen deskundige.
Ten aanzien van de kosten van dit deskundigenbericht overweegt de rechtbank het volgende. De kosten gemoeid met de vaststelling van de legitieme – waartoe ook kunnen worden gerekend de hier aan de orde zijnde deskundigenkosten – betreffen kosten die voortvloeien uit de vereffening van beide nalatenschappen, zodat deze kosten kunnen worden aangemerkt als vereffeningskosten in de zin van artikel 4:7 lid 1 sub c, BW. Deze kosten komen ten laste van beide nalatenschappen, zodat deze door gedaagde (als enige en zuiver aanvaard hebbende erfgenaam van beide nalatenschappen) dienen te worden gedragen. Hierbij is wel van belang dat de deskundigenkosten als vereffeningskosten in mindering komen op de legitimaire massa (zie artikel 4:65 BW). In zoverre geldt dat zowel eiseres als gedaagde belang hebben bij zo laag mogelijke kosten voor het deskundigenbericht.
Gelet op dit wederzijds belang geeft de rechtbank partijen in overweging om – in plaats van het gelasten van een deskundigenbericht in de onderhavige procedure – in onderling overleg een makelaar aan te wijzen voor het tussen partijen bindend vaststellen van beide waarden. Een praktische oplossing is bijvoorbeeld dat eiseres drie makelaars opgeeft ter vaststelling van voornoemde waarden, waarna gedaagde één daarvan uitkiest om in haar opdracht de waarden vast te stellen. De kosten hiervan dienen dan door gedaagde te worden voldaan, waarna voor de vaststelling van de legitieme aanspraken van eiseres de kosten in mindering komen op de legitimaire massa.
De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen voor het gelijktijdig uitlaten door partijen of zij (i) eensluidend kiezen voor laatstgenoemde mogelijkheid – partijen wijzen zelf een makelaar aan – waarna de zaak zal worden aangehouden in afwachting van deze taxatie, ofwel (ii) partijen laten zich uit over de persoon van de door de rechtbank te benoemen deskundige (en de aan deze voor te leggen vragen).
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u vragen over de verdeling van een erfenis of over de waardering van onroerend goed in een nalatenschap, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.