Van onze advocaat verdeling erfenis. Het Gerechtshof Den Haag heeft op 4 december 2018 uitspraak gedaan over de verdeling van een appartementsrecht in een nalatenschap. Toedeling van de woning. Waardering.
De eerste grief betreft de wijze van verdeling, zoals Broer een stelt. Broer een is het niet eens met de toedeling van het appartementsrecht aan Broer twee en dat in plaats daarvan niet is beslist tot een toedeling aan Broer een.
Verdeling van nalatenschap. Waardering van een appartementsrecht. Toedeling van de woning.
De rechter oordeelt als volgt.
Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden heeft beslist dat het appartementsrecht aan Broer twee wordt toegedeeld.
Partijen hebben een aantal jaren het gebruik van het appartementsrecht gedeeld. Vast staat dat Broer twee nagenoeg alle noodzakelijke kosten voor het appartementsrecht heeft voldaan zonder met Broer een te kunnen overleggen over een eerlijke verdeling daarvan, dit omdat Broer een geen overleg wenste, dan wel dit voor zich uit schoof.
Zelfs tijdens de procedure, nadat de zaak is aangehouden voor mediation, is van enig constructief overleg om die reden geen sprake geweest.
Een situatie waarin beiden het appartementsrecht blijven gebruiken is dan ook niet mogelijk en is geen oplossing voor het geschil.
Dat er geen conflicten hoeven te zijn omdat partijen ieder een eigen ingang hebben en elkaar niet hoeven te zien, betekent niet dat er dan een aanvaardbare leefsituatie is. Daarvoor is overleg nodig.
Van de zijde van Broer een is geen voorstel gedaan over een verdeling van de kosten en/of een (gewijzigde) splitsing. Er is dan ook nog altijd geen basis voor een gezamenlijke bewoning. Er is bovendien geen enkele aanwijzing dat deze situatie in de toekomst zal wijzigen en dat dan wel constructief overleg mogelijk zal zijn; daarvoor zijn dan wel concrete aanwijzingen nodig vanuit de situatie in het heden en in het verleden en die concrete aanwijzingen zijn er niet.
Dat Broer twee het appartementsrecht uitsluitend wenst te verkrijgen uit winstoogmerk is niet komen vast te staan; Broer een suggereert dit wel maar onderbouwt dit niet en Broer twee heeft dit betwist.
Broer twee heeft, evenals Broer een, al heel lang aan het adres gewoond en heeft dus evenzeer een emotioneel belang als Broer een.
Broer een heeft verder nog altijd niet onderbouwd dat hij in staat is om Broer twee uit te kopen. Broer een stelt dat hij van de rechtbank niet de gelegenheid heeft gekregen om dit te onderbouwen, maar ook in hoger beroep laat hij na deze stelling te onderbouwen. De eerste grief van Broer een faalt.
Waardering van het appartementsrecht
Nu het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen voor zover daarin het appartementsrecht aan Broer twee is toegedeeld, zal het hof de tweede grief bespreken.
Daarin voert Broer een aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de vordering van Broer twee tot toedeling wordt toegewezen onder de verplichting de helft van de waarde aan Broer een te voldoen.
Rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat een goed een bijzondere waarde heeft voor een deelgenoot, wat ertoe kan leiden dat de rechter het billijk acht om deze deelgenoot de toedeling voor een hogere waarde in rekening te brengen dan dat het goed in het economisch verkeer heeft.
Ook moet rekening worden gehouden met alle waardebepalende elementen, waaronder de bouwbestemming en de mogelijkheden volgens het bestemmingsplan om op de grond een twee-onder-een-kapwoning of een kapitale villa neer te zetten. Het geheel is meer dan de som der delen. Het betreft een toplocatie, omringende panden staan te koop voor bedragen ver boven € 1.000.000,-. De waarde is gelegen in de prijs van de grond en de mogelijkheden qua bestemmingsplan om te bouwen.
Het taxatierapport van makelaar is onbruikbaar en niet relevant zodat hieraan geen rechten ontleend mogen worden. Deze heeft niet met het bijzondere belang van Broer twee rekening gehouden en ook niet met de riante tuin rondom het appartement. Er is enkel getaxeerd naar marktwaarde. De referentiepanden zijn niet bruikbaar omdat deze geen omringende tuin hebben en geen oprit met de mogelijkheid van meerdere auto’s.
Broer een wenst dat het hof een onafhankelijke deskundige makelaar benoemt die de waarde van het appartementsrecht zal vaststellen, rekening houdend met de omstandigheid dat Broer twee het volledige perceel in eigendom heeft.
Verder verzoekt Broer een het hof in het kader van de verdeling naar billijkheid een correctie in zijn voordeel toe te passen aangezien hij nu na meer dan vijftig jaar het appartement moet verlaten.
Broer een wenst een vergoeding voor het leed dat hij heeft ondervonden, te begroten op € 25.000,-, alsmede een vergoeding voor door hem gemaakte kosten ten gevolge van de veroordeling tot ontruiming van zijn voormalige woning, te begroten op € 10.000,-.
Verder is Broer een het niet eens met de toewijzing van de gevorderde dwangsommen nu niet uit het vonnis blijkt welke afspraken hij regelmatig niet zou zijn nagekomen.
Broer twee voert als verweer tegen deze grief het volgende aan. De heer B is met instemming van beide partijen opgedragen het appartement te taxeren. Broer een wilde deze taxatie omdat hij het niet eens was met de in opdracht van Broer twee uitgevoerde taxatie. Broer twee heeft de opdrachtverstrekking vooraf ter goedkeuring aan Broer een toegestuurd en met instemming van Broer verzonden.
Broer een heeft daarna zonder overleg met Broer twee diverse berichten aan de makelaar gestuurd waarin hij melding maakte van zaken waarmee de makelaar bij zijn taxatie volgens hem rekening zou moeten houden.
Het feit dat de uitkomst van de taxatie Broer een niet bevalt laat onverlet dat Broer een zelf wilde dat er een nieuwe taxatie kwam en zelf voorstelde dat B dit zou doen. Broer een heeft daarbij zelf melding gemaakt van omstandigheden waarmee rekening zou moeten worden gehouden.
Ook als de rechtbank ervoor zou hebben gekozen om B als deskundige te benoemen was er geen reden geweest voor de rechtbank om aan B allerlei specifieke instructies te geven over omstandigheden waar wel of niet rekening mee zou moeten houden bij zijn taxatie. Partijen zijn voldoende in de gelegenheid geweest om hun standpunten aan de taxateur kenbaar te maken en het beginsel van hoor en wederhoor is toegepast.
Met de tuin, behorend bij de woning op de onder- en benedenverdieping, is wel degelijk rekening gehouden. € 4.500,- was de waarde per m2 voor een appartement in gemoderniseerde staat.
B heeft een hogere prijs dan gehanteerd per m2. Er is geen grond om nog een correctie toe te passen. De taxatie heeft volgens de daartoe strekkende normen plaatsgevonden. Broer twee heeft geen plannen om de woning te slopen en nieuwbouw te plegen.
Er is geen reden om een hoger bedrag wegens overbedeling te betalen dan de marktwaarde, een bedrag dat partijen ook zouden hebben ontvangen als zij het appartementsrecht aan een derde hadden verkocht.
Bij de bepaling van de overbedelingsvordering is geen rekening gehouden met de aanzienlijke investeringen die Broer twee al in het door hem gebruikte deel van vaders appartement heeft gedaan.
Indien een nieuwe taxatie moet plaatsvinden, vordert Broer twee dat rekening wordt gehouden met deze investeringen. Er is geen reden voor een correctie in verband met door Broer een ondergaan leed; hij heeft jaren de kans gehad om in overleg tot een oplossing te komen.
Evenmin is er reden voor een correctie vanwege een verhuizing naar een nieuw onderkomen. Op het perceel grond mogen geen twee-onder-een kapwoningen worden gebouwd. Broer een legt een lijst met vraagprijzen van huizen over; B is echter uitgegaan van verkoopprijzen van referentiepanden. Er zijn geen gronden om aan te nemen dat de taxatie niet in stand kan blijven.
Beide partijen hebben in de ten overstaan van de rechtbank gehouden comparitie verklaard dat zij ermee instemmen dan wel wensen dat een makelaar een taxatie zal verrichten van het appartementsrecht met bijbehorende grond. Partijen hebben vervolgens na die comparitie van partijen opgave gedaan van makelaars die de taxatie van het appartementsrecht en bijbehorende grond zou kunnen verrichten. Broer een heeft daarbij als eerste makelaar C genoemd en ook Broer twee heeft onder anderen C voorgesteld. Deze heeft vervolgens de taxatie verricht. De rechtbank heeft bepaald dat partijen de taxatie van deze makelaar als leidend dienen te accepteren. De taxateur heeft de marktwaarde, te weten de prijs bij verkoop in vrij opleverbare staat, bepaald.
Nu partijen beiden instemden met een nieuwe taxatie gaat het om de waarde ten tijde van die taxatie.
Gesteld noch gebleken is dat makelaar de taxatie op onjuiste wijze zou hebben verricht. Broer een is het enkel niet eens met de vermelde taxatiewaarde omdat hij van mening is dat andere uitgangspunten moeten worden gehanteerd. Het hof gaat daar hierna nog op in.
De makelaar heeft vermeld in het rapport dat het appartementsrecht met uitzondering van de tussenverdieping slordig werd gebruikt en dat bij de waardevaststelling ervan is uitgegaan dat de onderverdieping gemoderniseerd dient te worden. Dat dit een waardedrukkend effect heeft spreekt voor zich. Hij heeft bij de waardebepaling referentiepanden betrokken en heeft gemotiveerd waarom deze panden konden dienen als referentiepand. Dit waren eveneens appartementsrechten.
Broer een vermeldt vraagprijzen van andere panden, maar ziet er aan voorbij dat dat volledige panden zijn en niet appartementsrechten. Het feit, dat bij het onderhavige appartementsrecht een tuin is gelegen, is in de taxatie betrokken.
Broer een voert aan dat bij de taxatie geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat het appartementsrecht een bijzondere waarde voor Broer twee vertegenwoordigt, door de bouwbestemming die de grond heeft en de omstandigheid dat Broer twee door de toedeling van dit appartementsrecht eigenaar zal worden van het geheel.
Het hof is van oordeel dat er geen bijzondere omstandigheden zijn die er toe leiden dat moet worden afgeweken van het beginsel dat wordt uitgegaan van de waarde ten tijde van de verdeling.
Broer een veronderstelt dat Broer twee, zodra hij de eigendom van de beide appartementen heeft, hij de gehele onroerende zaak zal willen verkopen en dan ook zal kunnen verkopen voor een hogere prijs. Dit is evenwel door Broer twee gemotiveerd weersproken. Broer twee heeft verder, zowel in hoger beroep als in eerste aanleg, onweersproken gesteld dat hij in de periode dat Broer een en hij het appartementsrecht gezamenlijk gebruikten, investeringen heeft gepleegd die de waarde hebben verhoogd.
Deze door Broer twee betaalde investeringen zijn niet meegenomen in het door Broer twee aan Broer een te betalen bedrag ter zake van overbedeling, nu de rechtbank heeft geoordeeld dat Broer twee de helft van de bepaalde taxatiewaarde aan Broer een diende te vergoeden.
Het hof acht de vergelijking met de zaak die aan de orde was in het vonnis van de rechtbank Midden Nederland van 30 januari 2013 (RBMNE:2013:BZ0342) niet opgaan. In die zaak betrof het twee percelen grond die door een toedeling aan een van partijen tezamen een groot perceel gingen vormen.
Dat is in deze zaak niet aan de orde. Het betreft hier een toedeling van een appartementsrecht aan Broer twee die daardoor weliswaar eigenaar van het gehele gebouw wordt, maar dit leidt niet tot het verwerven van een groter perceel. De andere twee door Broer een vermelde uitspraken zien op waarderingen met het oog op het vaststellen van de aanslag onroerende zaakbelasting en zijn daarom niet zonder meer maatgevend voor het waarderen van een onroerende zaak in het kader van een verdeling.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over de vereffening en verdeling van een erfenis, over de verdeling van onroerend goed, zoals een appartement, over de waardering van de goederen van de nalatenschap of de waardering van een onroerende zaak in een erfenis, over toedeling en overbedeling, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.