De Rechtbank Oost-Brabant heeft op 22 juni 2022 uitspraak gedaan over de wijze van inbreng van een schenking in een nalatenschap.
Partijen zijn familie van elkaar.
Zij zijn de kinderen en kleinkinderen van de heer A (hierna: vader) en mevrouw B (hierna: moeder).
Vader is in 2007 overleden.
Moeder is in 2017 overleden.
Zij heeft bij testament van 15 februari 1973 over haar nalatenschap beschikt.
Vader en moeder hadden samen tien kinderen, waarvan er vóór het overlijden van moeder drie zijn overleden.
Met betrekking tot de drie voor-overleden kinderen is er sprake van plaatsvervulling.
Dit betekent dat de kinderen van een voor-overleden kind samen als erfgenaam in de plaats treden van hun overleden vader of moeder.
De kinderen van vader en moeder zijn ieder gerechtigd tot 1/10e deel van de nalatenschap.
De bij plaatsvervulling opkomende kinderen van mevrouw C (overleden op in 2004) zijn eiseres gedaagde.
Zij zijn ieder gerechtigd tot 1/20e deel van de nalatenschap.
De bij plaatsvervulling opkomende kinderen van de heer D (overleden op in 2014) zijn overige gedaagde en eiseres.
Zij zijn ieder gerechtigd tot 1/20e deel van de nalatenschap.
Het bij plaatsvervulling opkomende kind van de heer E (overleden op in 2012) is overige eiser.
Hij is gerechtigd tot 1/10e deel van de nalatenschap.
Gedaagden sub 1 tot en met 7 hebben de nalatenschap van moeder zuiver aanvaard.
Eisers en gedaagden hebben de nalatenschap beneficiair aanvaard.
In 1986 hebben vader en moeder hun woning te A (hierna: de woning) verkocht aan gedaagde.
In de koopovereenkomst staat een koopprijs van fl. 85.000,00 vermeld.
Gedaagde heeft in 1986 een woning gekocht van haar ouders, tevens de ouders dan wel grootouders van de overige partijen.
Volgens eisers heeft gedaagde de woning onder de marktwaarde gekocht en hebben de (groot)ouders daarmee een schenking aan haar gedaan.
Nu beide (groot)ouders overleden zijn, moet de nalatenschap worden verdeeld.
Deze zaak gaat over de vraag of gedaagde een schenking van haar ouders heeft gehad en, zo ja, of zij de waarde van deze schenking geheel of gedeeltelijk moet inbrengen in de nalatenschap.
De rechtbank komt aan het eind van dit vonnis tot de conclusie dat op basis van de beschikbare stukken (nog) niet kan worden bepaald wat de waarde van de woning destijds is geweest, zodat ook (nog) niet kan worden bepaald of gedaagde de woning onder de marktwaarde gekocht heeft.
Om die waarde alsnog te kunnen vaststellen, is de rechtbank van plan een deskundige te benoemen.
Eisers leggen aan hun vordering ten grondslag dat gedaagde in 1986 minder voor de woning heeft betaald dan de marktwaarde op dat moment en dat zij hierdoor een schenking van haar ouders heeft gekregen, die zij moet inbrengen in de nalatenschappen.
Om de vraag of de (groot)ouders bij de verkoop van de woning in 1986 een schenking aan gedaagde hebben gedaan te kunnen beantwoorden, moet worden vastgesteld (1) voor welk bedrag zij de woning aan gedaagde hebben verkocht en (2) wat op dat moment de marktwaarde van de woning was.
Omdat tussen partijen over beide bedragen discussie bestaat, zullen deze hierna achtereenvolgend worden behandeld.
Eisers, op wie de bewijslast rust van hun stelling dat gedaagde een schenking van haar ouders heeft gekregen, stellen dat uit de notariële leveringsakte volgt dat gedaagde fl. 85.000,00 voor de woning heeft betaald.
Volgens gedaagde heeft zij echter in totaal fl. 100.000,00 betaald, waarvan fl. 79.200,00 is gefinancierd door middel van een hypothecaire geldlening.
Daarnaast heeft zij via haar bankrekening nog fl. 13.937,00 op de rekening van de notaris overgemaakt.
Dit bedrag zag, zo stelt zij onder verwijzing naar de notariële afrekening deels op de koopsom (fl. 5.800,00) en deels op de bijkomende kosten (fl. 8.137,00).
En buiten de notaris om heeft zij ook nog een bedrag van fl. 15.000,00 contant aan haar ouders betaald.
Erfrecht. Schenking. Inbrengplicht. Wijze van inbreng van een schenking in de nalatenschap. Wijze van vaststelling vrije verkoopwaarde woning in het verleden. Deskundige.
De rechter overweegt als volgt.
Allereerst is van belang dat de notariële leveringsakte een authentieke akte is, die dwingend bewijs oplevert van hetgeen de notaris binnen de kring van zijn bevoegdheid omtrent zijn waarnemingen en zijn verrichtingen heeft verklaard. Het leveren van tegenbewijs is echter mogelijk.
In deze notariële leveringsakte wordt een koopprijs van fl. 85.000,00 genoemd, welke deels is gefinancierd met een hypothecaire geldlening.
In beginsel kan van deze vermelding worden uitgegaan.
De vraag is of er feiten en omstandigheden zijn waaruit volgt dat gedaagde toch een hogere koopprijs voor de woning heeft betaald.
Uit de hypothecaire offerte van de Rabobank van 7 februari 1986 en de notariële afrekening volgt dat er een hypothecaire geldlening was verstrekt ter hoogte van fl. 80.000,00 en dat, na inhouding van een bedrag van fl. 800,00 door de bank bij wege van provisie, fl. 79.200,00 is gebruikt voor het betalen van de in de akte genoemde koopsom van fl. 85.000,00.
Er moest vervolgens nog een bedrag van fl. 5.800,00 aan resterende koopsom worden betaald en een bedrag van fl. 8.137,00 aan bijkomende kosten.
De rechtbank gaat er van uit dat gedaagde het totaal bedrag van fl. 13.937 ook daadwerkelijk heeft betaald.
Op de notariële afrekening staat immers dat dit bedrag moet zijn betaald ten tijde van het passeren van de akte.
Nu de akte ook daadwerkelijk is gepasseerd kan aangenomen worden dat het nog te betalen bedrag ook werkelijk is betaald.
Feiten en omstandigheden waaruit zou kunnen worden afgeleid dat dit niet het geval is, zijn gesteld noch gebleken.
Vast staat dan ook nog steeds dat er, in ieder geval, een bedrag van fl. 85.000,00 aan koopsom via de notaris door gedaagde is betaald.
De vraag is echter of gedaagde, zoals zij stelt, daarboven nog een contant bedrag van fl. 15.000,00 aan haar ouders heeft betaald.
Ter onderbouwing van die stelling verwijst gedaagde naar een kopie van een pagina uit het spaarbankboekje van haar echtgenoot waaruit volgt dat er op 28 februari 1986 een bedrag van fl. 14.000,00 is overgemaakt naar diens privérekening.
Daarnaast, zo stelt zij, is er nog fl. 1.000,00 opgenomen van de lopende rekening.
Voorts verwijst zij naar de, door de overige procespartijen ter zitting bevestigde, omstandigheid dat vader en moeder al hun kinderen na de verkoop van de woning een bedrag van fl. 1.000,00 contant hebben gegeven.
Ten slotte voert gedaagde aan dat zij het eerder genoemde bedrag van fl. 13.937,00 vanaf haar bankrekening (en uit eigen vermogen) heeft overgemaakt naar de bankrekening van de notaris.
Dit bedrag zag op de laatste fl. 5.800,00 voor de koopprijs en voor het overige op bijkomende kosten.
Gedaagde heeft bankafschriften met betrekking tot de overboeking van de genoemde fl. 13.937,00 opgevraagd bij de Rabobank, maar omdat het al zo lang geleden is, heeft de bank deze niet meer.
Volgens gedaagde heeft zij in totaal dus fl. 100.000,00 voor de woning betaald, plus een bedrag aan kosten voor onder andere de overdracht.
De rechtbank overweegt als volgt.
De rechtbank wil wel aannemen dat de echtgenoot van gedaagde op de dag van het notarieel transport een bedrag van fl.14.000,00 heeft opgenomen.
Dit volgt immers uit de als productie 5 bij conclusie van antwoord overgelegde pagina van het spaarbankboekje dat op naam van F staat, de echtgenoot van gedaagde.
Hieruit volgt echter niet wat er met dit geld gebeurd is.
Dit bedrag kan inderdaad, zoals gedaagde stelt, contant en buiten de notaris om, aan de ouders zijn betaald.
Het is echter evengoed mogelijk dat dit bedrag is gebruikt om het uiterlijk op de dag van levering te betalen bedrag van fl. 13.937,00 te betalen.
Gedaagde zegt weliswaar dat bij de notaris niet contant betaald kan worden, maar dat sluit niet uit dat het bedrag van fl. 13.937,00 bij de bank op de bankrekening van de notaris kan zijn gestort.
Dat vader en moeder al hun kinderen kort na de verkoop van de woning fl. 1.000,00 hebben gegeven (deze stelling wordt door meerdere personen die aanwezig waren op de mondelinge behandeling bevestigd), leidt niet tot de conclusie dat gedaagde ook daadwerkelijk fl. 15.000,00 in contanten aan haar ouders heeft betaald.
Het is immers evengoed mogelijk dat deze door de ouders gedane schenkingen afkomstig zijn uit de verkoopopbrengst van fl. 85.000,00.
Gedaagde wijst er op dat gelet op het tijdverloop haar bank haar geen bewijsstukken met betrekking tot deze betalingen en opnames kan geven.
Dat mag zo zijn, maar dat wil niet zeggen dat gedaagde dan ontslagen is van haar verplichting om tegenbewijs te leveren.
Uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken volgt dan ook niet dat er door gedaagde meer dan fl. 85.000,00 is betaald voor de aankoop van de woning.
Gedaagde heeft aangeboden haar echtgenoot als getuige te laten horen.
Hij zou kunnen verklaren hoe het verkoopproces in 1986 is verlopen tussen gedaagde en haar ouders.
Het is de rechtbank echter niet duidelijk wat gedaagde zou willen bewijzen door het laten horen van haar echtgenoot als getuige.
De enkele bevestiging door de echtgenoot dat er inderdaad zou zijn afgesproken dat gedaagde nog fl. 15.000,00 extra contant aan de ouders zou betalen en dat zij dat bedrag ook daadwerkelijk heeft betaald, is onvoldoende om tot een ander oordeel te leiden.
Nu niet duidelijk is waarover de echtgenoot nog meer zou kunnen verklaren, ziet de rechtbank geen aanleiding om een bewijsopdracht te geven.
De conclusie is dan ook dat er bij de verdere beoordeling van uit gegaan zal worden dat gedaagde fl. 85.000,00 heeft betaald voor de aankoop van de woning.
Hoeveel was de woning destijds waard?
Eisers stellen dat de marktwaarde destijds, februari 1986, een stuk hoger moet zijn geweest dan de door gedaagde betaalde koopprijs.
Zij begroten deze waarde op fl. 140.000,00 en stellen daartoe het volgende.
Tijdens een gesprek na het overlijden van moeder heeft overige gedaagde tegen eiser gezegd dat de waarde van de woning in 1986 fl. 140.000,00 was.
Deze waarde is realistischer dan een waarde van fl. 100.000,00, omdat uit de kadastrale gegevens blijkt dat de zeer vergelijkbare buurwoning vijf jaar later, in 1991, voor fl. 168.000,00 is verkocht.
Uit de bouwtekeningen, overgelegd blijkt dat de woningen in 1973 oorspronkelijk als identieke huizen zijn gebouwd.
In de loop der jaren zijn beide woningen weliswaar enkele keren aangepast, maar de verschillen tussen de woningen zijn niet zo groot dat de woningen een aantal jaar na elkaar voor zo’n verschil in verkoopprijs (voor fl. 100.000,00 in 1986 en voor fl. 168.000,00 in 1991) verkocht kunnen zijn.
De kavel is iets groter en bij deze woning is in 1986 een kantoor gebouwd, maar uit de bouwtekeningen blijkt dat dit kantoor samen met de losstaande garage net zo groot is als de (grotere) garage.
Dat de huizen vergelijkbaar zijn, stellen eisers, blijkt ook uit de WOZ-waarden van diverse jaren: de woning was op 1 januari 2015, 2016 en 2017 respectievelijk € 244.000,00, € 252.000,00 en € 252.000,00 waard en de andere woning was op dezelfde data respectievelijk € 250.000,00, € 258.000,00 en € 258.000,00 waard.
Dit betekent dat de WOZ-waarden in deze jaren steeds maar € 6.000,00 uit elkaar lagen.
Uit een grafiek die de ontwikkeling van de huizenprijzen vanaf 1965 weergeeft blijkt daarnaast dat de Nederlandse huizenprijzen tussen 1986 en 1991 met 7 à 8% gestegen zijn.
Een waarde van fl. 140.000,00 in 1986 komt daarom, in vergelijking met de verkoopprijs van de buurwoning in 1991, niet onrealistisch voor.
Volgens gedaagde is de woning vlak voordat zij deze kocht mondeling getaxeerd op fl. 100.000,00.
Maar omdat de taxatie niet op schrift is gesteld en omdat de taxateur inmiddels is overleden, kan zij deze taxatie niet met stukken of bijvoorbeeld een getuigenverklaring onderbouwen.
Sinds 1986 is de woning twee keer van onder tot boven verbouwd, voor het laatst in 2011.
Hierbij is onder andere een keer een nieuwe badkamer en twee keer een nieuwe keuken geplaatst.
De woningen zijn dus inmiddels niet meer hetzelfde.
Uit uittreksels van de WOZ-waarden van de woningen van 9 april 2022 blijkt ook dat de verschillen groter zijn: € 253.000,00 tegen € 279.000,00, aldus gedaagde.
Op grond van bovengenoemde stellingen en producties kan de rechtbank niet vaststellen wat de marktwaarde van de woning in 1986 moet zijn geweest.
De stellingen van eisers zijn dan wel onderbouwd, maar ze blijven speculatief.
De waarde van een woning hangt immers niet alleen af van de oppervlakte van het perceel en het woon/bouw-oppervlak.
De staat van het onderhoud aan de woning, de inrichting en materiaalkeuze van badkamer en keuken, de keuze voor afwerking van de vloeren (tegels, hout, vloerbedekking, vloerverwarming), de mate waarin een woning is geïsoleerd en de keuze voor eenvoudige of luxe bouwmaterialen zijn elementen die de waarde van een woning medebepalen.
Het is gebruikelijk om in procedures waarbij de waarde van een woning moet worden vastgesteld een deskundigenbericht te gelasten.
Daarbij wordt normaal gesproken als peildatum de waarde van de woning per datum taxatie gehanteerd.
In deze zaak gaat het echter over de waarde van de woning in het jaar waarin gedaagde de woning van haar ouders kocht, te weten 1986.
Daarbij zal moeten worden uitgegaan van de staat waarin de woning (bouwjaar 1973, bouwprijs fl. 54.780,00) in 1986, dus ten tijde van de aankoop van de woning door gedaagde, verkeerde.
De aanwezige garage-berging is eind 1973 of begin 1974 gebouwd en moet dus betrokken worden bij de waardebepaling door de deskundige.
De deskundige dient verder rekening te houden met de overige overgelegde bouwtekeningen, bouwaanvragen en bouwvergunningen.
Voor zover deze betrekking hebben op de woning en voor zover deze dateren van voor de verkoop van de woning aan gedaagde in 1986.
Gedaagde heeft gesteld dat de woning in de jaren na 1986 twee keer is verbouwd en dat de oorspronkelijke keuken en badkamer niet meer in de woning aanwezig zijn.
De eventueel te benoemen deskundige zal dan ook, bij gebreke van andere aanknopingspunten, moeten uitgaan van de aanwezigheid van een type badkamer en keuken zoals gebruikelijk was in de jaren 1972-1973 (jaren waarin de woning is gebouwd) voor vergelijkbare woningen.
Voordat de rechtbank tot benoeming van een deskundige overgaat, stelt zij partijen in de gelegenheid zich daarover uit te laten, net als over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n), over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen en de kostenbegroting.
De rechtbank geeft partijen in overweging gezamenlijk (een) deskundige(n) voor te stellen.
Zij verwijst de zaak hiertoe naar de rol voor het nemen van een akte.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat verdeling erfenis over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over de inbreng van giften, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de verdeling van een erfenis, bezoek dan onze website over de verdeling van een erfenis. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.